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Commentaires et explications sur les lois du crédit immobilier
La législation du crédit immobilier vous intéresse mais vous avez l'impression que c'est trop compliqué ? Un résumé explicatif des lois vous permettra de comprendre le champ du crédit immobilier, sa publicité, et son contrat.
Le Code de la Consommation ne définit pas la notion de « crédit immobilier », mais il décrit le type d’opérations concernées ou exclues du dispositif de protection.
Ainsi selon les termes de l’article L.312-1, le crédit immobilier est tout financement qui concerne:
- un acquéreur défini comme : « toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts »…
- un vendeur défini comme: « l’autre partie à ces mêmes opérations ».
Le crédit immobilier s’applique selon les termes de l’article L.312-2 :
… « aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale » …
Le crédit immobilier concerne donc tous les prêts : à taux zéro, conventionné, PEL…
Le crédit immobilier finance, grâce à un professionnel du crédit, les opérations suivantes :
« pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation :
a) leur acquisition en propriété ou en jouissance
b) la souscription ou l’achat de parts ou d’actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance
c) les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien…
et l’achat de terrains destinés à la construction »…
L’article L.312-3 permet d’exclure du champ du crédit immobilier :
« - les prêts consentis à des personnes morales de droit public
- ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle »…
En résumé, constitue une opération de crédit immobilier, tout acte, par lequel un professionnel du crédit, met ou promet de mettre à disposition d’un consommateur des fonds en vue de financer la réalisation d’une opération immobilière.
LE CREDIT IMMOBILIER ET LA PUBLICITE
L’article L.312-4 du Code de la Consommation encadre la publicité qui est faite au crédit immobilier.
« Toute publicité faite, reçue ou perçue en France, qui, quel que soit son support, porte sur l’un des prêts mentionnés à l’article L.312-2 doit :
1° Préciser l’identité du prêteur, la nature et l’objet du prêt ;
2° Préciser, si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, la durée de l’opération proposée ainsi que le taux total et le taux effectif global annuel du crédit, à l’exclusion de tout autre taux.
Toutes les mentions obligatoires doivent être présentées de manière parfaitement lisible et compréhensible par le consommateur. »
La publicité en matière de crédit immobilier est soumise à des dispositions proches de celles qui sont applicables au crédit à la consommation, mais la durée et les taux ne sont obligatoires que si la publicité comporte des éléments chiffrés.
L’article L.312-5 informe de l’obligation qui est faite à l’organisme prêteur de mentionner le délai de réflexion de dix jours. L’organisme qui délivre le crédit immobilier doit également préciser que la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le contrat de vente est annulé.
L’article L.312-6 interdit toute publicité qui assimilerait les mensualités de remboursements à des loyers ou qui ferait référence pour le calcul des échéances à des prestations sociales.
LE CONTRAT DE CREDIT IMMOBILIER
L’article L.312-7 est une condition de forme du contrat de crédit immobilier.
En effet, tout contrat de crédit immobilier doit être précédé d’une proposition qui est appelée offre préalable de crédit immobilier.
Cette offre préalable est destinée à faire apprécier à l’emprunteur à la fois la nature et la portée de l’engagement financier auquel il va souscrire et les conditions d’exécution du contrat qui est proposé en matière de crédit immobilier.
Elle doit être adressée gratuitement par courrier.
L’article L.312-8 précise les conditions de fond du contrat d’offre préalable de crédit immobilier.
Ainsi, sous peine d’amende, un contrat d’offre préalable d’un crédit immobilier doit contenir un certain nombre de mentions légales :
- sur l’identité des parties et cautions éventuelles
- sur la nature, l’objet et les modalités du prêt
- un échéancier d’amortissement joint en annexe
- sur le montant, le taux (TEG)
- sur l’assurance liée au crédit immobilier…
L’article L.312-10 précise les conditions de durée du contrat d’offre préalable de crédit immobilier.
L’organisme prêteur maintient son offre de crédit immobilier pendant trente jours à compter de la date de réception de celle-ci, l’acceptation de l’offre préalable de crédit immobilier ne peut quant à elle se faire avant un délai de réflexion de dix jours, que l’emprunteur doit impérativement respecter. Ce dernier doit renvoyer l’offre signée par courrier : le cachet de la Poste fera foi.
L’article L.312-11 précise que jusqu’à l’acceptation de l’offre préalable de crédit immobilier par l’emprunteur (et éventuellement des cautions), aucun versement ne peut être effectué.
L’article L.312-12 précise qu’il existe une interdépendance entre le contrat principal : celui de l’achat immobilier et le contrat de crédit immobilier. En effet, dans les quatre mois suivant l’acceptation de l’offre préalable de crédit immobilier si la vente ne se fait pas, le contrat de crédit immobilier n’est pas conclu.
L’article L.312-13 précise que lorsqu’un achat nécessite le recours à plusieurs crédits immobiliers, chacun est conclu sous la condition suspensive de l’octroi des autres.
Cet article n’est valable que pour chaque crédit dont le montant est supérieur à 10% du crédit immobilier total.
L’article L.312-14 encadre et précise le montant maximum des frais d’étude qui peuvent être retenus ou demandés si le contrat n’est pas conclu dans le délai.
L’article L.312-14-1 précise qu’en cas de renégociation du prêt immobilier, les modifications doivent être apportées sous forme d’un seul avenant. Cet avenant doit comporter : un échéancier, le TEG et le coût du crédit immobilier sur la base des seules échéances à venir.
Pour un crédit immobilier à taux variable le TEG et le coût du crédit immobilier seront calculés sur la base des seules échéances à venir jusqu’à la date de révision du taux, ainsi que les modalités et conditions de variation du taux.
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