Immobilier neuf : Trouver le bon crédit

Pour profiter du meilleur financement possible, n’hésitez pas à pousser la porte des banques. Faites jouer la concurrence et trouvez le ou les prêts qui vous correspondent. Tour d’horizon.

Votre apport

Votre projet intègre la plupart du temps un apport personnel, c’est le capital dont vous disposez en propre. Les conditions d’emprunt seront d’autant plus favorables si votre apport est important. Cependant, il devient fréquent que les banques proposent un prêt couvrant 100 % de la dépense.

Vos garanties

La banque va prendre certaines précautions, destinées à garantir le remboursement du prêt. La plus classique est la prise d’une hypothèque sur le bien. Si les remboursements sont suspendus, le prêteur va faire vendre le bien et bénéficier d’une priorité lorsqu’il y aura répartition du prix de la vente entre les créanciers. Les formalités auprès de la Conservation des Hypothèques ont un coût. Comptez en moyenne 1,5 % du montant du prêt, mais avec des variations selon le type de prêt et d’achat. Ces dernières années les banquiers se sont tournés vers le cautionnement qui contrairement à l’hypothèque ne conduira pas à la vente forcée du bien. Ce type de garantie est géré par des organismes qui prennent le relais dans le cas où l’emprunteur ne peut plus rembourser son prêt. La formule est bien plus attractive que l’hypothèque. Par exemple, elle ne nécessite pas de formalités particulières pour procéder à son extinction si vous remboursez le prêt par anticipation ou bien si vous vendez.

Vos assurances

Une assurance décès-invalidité est obligatoire, elle permet de rembourser le capital encore dû en cas de décès ou d’incapacité au travail. La prime est fonction de l’âge et des antécédents de santé. Si vous êtes fonctionnaire, votre mutuelle peut vous proposer des conditions attractives. Le montant varie souvent entre 0,22 à 0,35 % du capital emprunté. Des solutions existent également pour ceux qui auraient des difficultés à être assurés (maladie, handicap) ou lorsque le prêt ne sera pas fini de rembourser après 70 ans. Mais attention, des surprimes seront exigées. Pensez aussi à l’assurance perte d’emploi (voir ci-contre).

Tour de table de vos prêts

- Prêt à 0 % (PTZ) : vous pouvez y prétendre s’il s’agit de la première acquisition de votre résidence principale. Si vous avez vendu votre habitation depuis plus de deux ans ou que vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement mis en location vous pouvez également y accéder.

Les atouts du PTZ :

=> l’absence d’intérêts (vous ne remboursez que le capital),

=> le différé de remboursement et les longues durées de remboursement accordés aux ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil. ?L’épargne logement : vous pouvez solliciter un prêt après une phase d’épargne sur un plan ou un compte. L’emprunt sera calculé en fonction des fonds et remboursé sur 15 ans maximum. Le taux d’intérêt est réglementé selon la date d’ouverture du placement. Dans le neuf, ces prêts sont accordés pour financer la résidence principale ou secondaire, sans aucune restriction.

- Les prêts bancaires : les durées varient de 5 à 30 ans. Il existe quantité de formules. Faites le tour des banques pour trouver la solution et le taux les plus intéressants.

Demandez toujours le taux effectif global (TEG). Seul moyen de comparer les offres bancaires, il correspond au coût réel du prêt, vérifiez qu’il prend en compte les assurances.

- Les prêts conventionnés : ce sont des prêts dits “aidés”. L’Etat apporte son soutien aux établissements financiers qui les distribuent pour que le taux soit attractif, notamment sur les périodes de remboursement les plus longues puisque les prêts conventionnés (PC) sont remboursables sur des durées allant jusqu’à 30 ans. Ils peuvent couvrir 100 % de l’opération.

Le PAS (prêt à l’accession sociale) est aussi un prêt conventionné offrant les mêmes avantages mais il s’adresse à ceux dont les ressources ne dépassent pas un plafond et son taux est plus faible. Tous les prêts conventionnés ouvrent droit à l’APL (Aide Personnalisée au logement : cf. les aides au logement).

D’autres prêts peuvent participer au financement :

- Le 1 % Logement : si vous êtes salarié d’une entreprise privée de plus de 10 salariés, vous avez droit à cette aide, réservée à la résidence principale. Le prêt maximum varie entre 17 600 et 11 200 € selon la zone mais reste à l’appréciation de votre employeur. Le prêt est remboursable sur 10 à 15 ans et le taux est de 1,5 % hors assurances.

?Pensez aussi à d’autres solutions, votre département, votre commune ont parfois mis en place un prêt immobilier. Par exemple, la Ville de Paris propose le PPL 0 % (Prêt Paris Logement). Le capital est remboursé à 0 % d’intérêt. Le prêt (22 000 € pour un célibataire ou 36 000 € pour un couple) est réservé principalement aux jeunes de moins de 35 ans, habitant Paris depuis au moins trois ans et à certaines catégories de personnes. Les ressources ne doivent pas dépasser un plafond. Pour en savoir plus :

=> Mairie de Paris : www.paris.fr ;

=> l’ADIL 75 : 01 42 79 50 46.

- Et pourquoi pas un prêt familial ? Organisez-vous pour que le fisc ne le requalifie pas en donation déguisée. Un écrit sera utile. Il est donc recommandé de faire préalablement le point avec un notaire (cf. la transmission du patrimoine).

Vous voulez vendre et racheter, optez pour le crédit-relais

Il est très difficile de réaliser les deux opérations concomitamment, les banques proposent donc de vous prêter à hauteur de la valeur du bien mis en vente ainsi que le complément. Une fois la vente réalisée, vous remboursez l’avance qui vous a été consentie. De nombreuses formules existent, n’hésitez pas à vous renseigner. Investissement locatif : pensez prêts in fine

Pendant la durée de ce crédit, vous remboursez seulement les intérêts, cumulés sur une durée souvent courte (8 à 10 ans). A son terme, le capital emprunté est reversé à la banque. La formule peut séduire si vous achetez pour mettre en location : vous pouvez déduire des loyers des sommes importantes correspondant aux intérêts. L’impact fiscal est donc réel. A noter que la banque pourra vous proposer aussi un produit de placement sur la même période garantissant le remboursement du capital. L’offre de prêt

La banque vous adresse une proposition détaillée où sont indiqués notamment le montant emprunté, la durée du prêt, le taux d’intérêt et le montant de l’assurance décès-invalidité. Un tableau d‘amortissement, nécessaire à la validité de la procédure et à l’exigibilité des intérêts, est également joint. Ce document est important, en cas de projet de revente, il vous permettra de calculer le capital restant dû. Si vous mettez en location, il vous sera utile lors de la déclaration des revenus fonciers pour calculer les intérêts annuels déductibles de vos loyers. Si les mensualités évoluent (cas d’un prêt modulable ou d’un taux variable) vous recevrez un nouveau tableau d’amortissement.

- Ouverture de crédit anticipé : dans le neuf, vous ne rembourserez qu’après livraison mais pour répondre aux appels de fonds des constructeurs vous avez besoin que l’argent soit disponible bien avant. Sur ces sommes, la banque va calculer des intérêts supplémentaires (au taux du prêt). Veillez à ce que votre apport personnel soit utilisé en premier, puis faites appel à vos emprunts en commençant par celui dont le taux est le moins élevé.