LA DEFISCALISATION POUR LES PARTICULIERS

(Mise à jour le 11 fevrier 2008)
La loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement. La loi GIRARDIN, en vigueur depuis juillet 2003, est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. En plus de la réduction du montant de l’impôt sur le revenu, de nombreuses déductions viennent en diminution du revenu imposable.

I –LA REDUCTION D'IMPOT SUR LE REVENU POUR LES PARTICULIERS QUI INVESTISSENT OUTRE MER : DE 25 % A 50% DU MONTANT DE L’ACQUISITION

La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves en Martinique et en Guadeloupe – art 199 du CGI

A – Investissements directs par acquisition d’un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.

Trois possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafond, l'acheteur habite le logement.

1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ».

En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2 058 € HT / m² (soit 2 232,93 € TTC  / m²) de surface défiscalisable, autrement dit :

La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 232,93 euros TTC (Dont TVA 8,5%) pour l'année 2008

La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte 

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 180 000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 50% = 75 238 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 15 047 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 15 500€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 15 500 - 15 047 = 453€.

2 – Le taux de défiscalisation est de 40% :

La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.

La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2 232,93 euros TTC (Dont TVA 8.5%) pour l'année 2008

Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 180 000 euros. En mettant le bien en locatif libre, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :

53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 40% = 60 190 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 12 038 euros par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 12 500 € d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin, l'impot final sera de 462 €.

3 – L'acquisition est affectée à l’habitation principale du propriétaire :

La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire.

Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2 232,93 € TTC/ m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.

Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins – aucun aménagement n’est possible pendant ces 5 ans.

Ex 1 : soit un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m², une terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 180 000 euros.

La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2 232,93 = 150 477
150 477 x 25% = 37 619 euros sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3 761 euros par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 4 000€ d'impôt sur le revenu prévisible, avec la réduction Girardin l'impot final sera de 239 €.

B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif

Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».

1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :

Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN, le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 12,08 € / m² par mois de surface habitable. 

Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 27 781 € pour une personne seule
- 51 383 € pour un couple
- 54 355 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 57 327 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 61 300 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 65 271 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 169 €

Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 53,39 m² et 14 m² de terrasse de :

67,39 x 145 = 9771,55 / 12 = 814,30 euros/mois hors charges.

2 – Le loyer dit « libre » :

Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.

Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.

La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en montrant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces (et que les conditions mises à la location ne sont pas dissuasives)).

II – DEDUCTIONS FISCALES SUPPLEMENTAIRES POUR UN INVESTISSEMENT LOI GIRARDIN

En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :

Déduction des charges sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus bruts locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).

Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôts pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :

• les frais de gestion autres que (les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location)
• les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.

Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « package ».

En général, les frais de gestion sont d’environ 8% auxquels vous pourrez rajouter 3 % pour l’assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.

Déduction de la taxe foncière

Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.

Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

Remarque : La revente des biens défiscalisés créé un marché de l’ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d’acquisition.

LOI BORLOO / LOI ROBIEN

La loi Engagement National pour le Logement a conservé et recentré le dispositif de la LOI ROBIEN ou LOI DE ROBIEN et crée un nouveau dispositif appelé BORLOO NEUF. Les décrets 2006-1005 du 10 août 2006 fixent les plafonds de loyers et de ressources ainsi que les obligations déclaratives. Rappelons simplement ici que les dispositifs applicables en métropole : Borloo et Robien sont des déduction d’impôt c'est-à-dire que le montant à déduire s’applique sur les revenus et non sur le montant de l’impôt, contrairement à la Loi GIRARDIN qui reste le système le plus fort en matière de défiscalisation.

I – La LOI BORLOO ou dispositif BORLOO neuf, prévoit une déduction sur 9,12 ou 15 ans de 50%, 57.5% ou 65% du montant de l’acquisition.
Il s’agit de la défiscalisation BORLOO qui s’applique sur les logements neufs acquis à compter de septembre 2006.
A – LES AVANTAGES FISCAUX PROPOSES A L’INVESTISSEUR EN BORLOO
Deux avantages fiscaux sont proposés : un amortissement sur 9,12 ou 15 ans plus une déduction de 30% des revenus bruts.
1/ UNE DEDUCTION FISCALE BORLOO PAR AMORTISSEMENTS
Le principe est celui de la déduction fiscale, c'est-à-dire que l’on va diminuer le montant des revenus imposables d’un somme égale à un pourcentage sur montant du bien acquis.
En effet : « les logements, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, peuvent faire l'objet, à la demande du contribuable, d'une déduction (diminution des revenus imposables) au titre de « l'amortissement » égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et 4% pendant deux ans, puis à 2,5 % pour deux périodes consécutives de 3 ans : soit 50% sur 9 ans et 65% sur 15 ans.
1ère année : 6% du montant du bien
2ème année : 6% du montant du bien
3ème année : 6% du montant du bien
4ème année : 6% du montant du bien
5ème année : 6% du montant du bien
6ème année : 6% du montant du bien
7ème année : 6% du montant du bien
8ème année : 4% du montant du bien
9ème année : 4% du montant du bien  - soit 50 % sur une période de 9 ans
10ème année : 2,5% du montant du bien
11ème année : 2.5% du montant du bien
12ème année : 2.5 % du montant du bien – soit 57.5 % sur une période de 12 ans
13ème année : 2.5% du montant du bien
14ème année : 2.5% du montant du bien
15ème année : 2.5% du montant du bien – soit 65 % sur une période de 15 ans.
A noter ici que la période de 9 ans est obligatoire. Il s’agit d’une option c'est-à-dire d’une lettre, selon laquelle l’acheteur s’engage pour bénéficier de l’avantage fiscal, à louer le bien pendant au moins 9 ans. Au bout des neuf ans, le dispositif peut continuer à s’appliquer pour une nouvelle période de 3 ans, avec un engagement écrit selon lequel, il louera pendant 3 ans supplémentaires : soit 12 ans de location. Au bout des 12 ans, sur un nouvel engagement, le propriétaire pourra continuer à bénéficier du dispositif en louant encore 3 ans. Le dispositif BORLOO s’applique donc au minimum sur 9 ans au maximum sur 15 ans.
Le montant de l'acquisition se compose du prix du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, frais d'agence, droit de timbre, TVA, etc...
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le calcul sur la première année se fait au prorata et se reporte sur la dernière année.
Ex : acquisition le 15 septembre 2006 d’un appartement pour une valeur de 200 000 euros.
La base de l’amortissement est de :
1ère année : 6%  X 200 000 = 12 000 euros au prorata de la date d’acquisition soit : 12 000 x 4/12 = 4000 euros
2ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
3ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
4ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
5ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
6ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
7ème année : 6% x 200 000 euros = 12 000 euros
8ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros
9ème année : 4% x 200 000 euros = 8 000 euros
Si l’option est choisie pour 9 ans : la dixième année bénéficiera du prorata soit de
200 000 x 8/12 = 8 000 euros.- soit un total de 100 000 euros sur 9 ans.
10ème année : 2,5% x 200000 = 5 000 euros
11ème année : 2,5% x 200000 = 5 000 euros
12ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
Soit une déduction de 115 000 euros sur 9 ans.
13ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
14ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
15ème année : 2.5 % x 200000 = 5 000 euros
Au bout des 15 ans l’acheteur bénéficiera d’une déduction ou amortissement de 130 000 euros.
Précision : L’engagement de location peut être suspendu à l’issu d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Pendant cette période de disposition du logement, le contribuable ne bénéficie plus de la déduction au titre de l’amortissement.
2/ UNE DE DUCTION DE 30% DES REVENUS BRUTS
Les revenus locatifs bruts bénéficieront d’une déduction supplémentaire de 30%. C’est cet élément nouveau qui rend le dispositif plus attractif. Cette déduction sur le montant de loyers est destinée à palier à la différence de loyer due aux montants de loyers à appliquer pour bénéficier du dispositif.

Ces montants (1) et (2) seront déduits :
1/ Des revenus fonciers
2/ Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le surplus de déficit sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum – hors intérêts d'emprunts. Les intérêts d'emprunt étant eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
B – LA LOCATION DU BIEN
La loi Engagement National pour le Logement a été créée pour augmenter le parc locatif et palier le mieux possible au déficit de logement en France.
Le locataire doit être une personne autre qu’un ascendant, descendant du contribuable et lorsque l’immeuble est la propriété d’une société soumise à l’impôt sur les revenus, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant d’un associé.
De plus, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décrets.
Pour 2006 : les plafonds sont les suivants 
Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français ...…15,91€
Zone B1 :................................................................................................11,06€
Zone B2 : ................................................................................................ 9,04€
Zone C : ...................................................................................................6,62€

Enfin, les ressources du ou des locataires sont plafonnées comme suit :

Succédant aux dispositifs Besson puis Robien, les deux nouvelles lois d'incitation à l'investissement en immobilier locatif à usage d'habitation, à l'initiative de Gilles de Robien puis réaménagés par Jean-Louis Borloo mi 2006, sont les suivantes :

• le "Robien recentré" qui permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire fiscalement) 50% de l'investissement sans contrainte quant au niveau de revenus du locataire;
• le "Borloo populaire" qui permet d'amortir jusqu'à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien, tout en bénéficiant d'une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à condition de louer en respectant un plafond de ressource du locataire.

Le Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

L'investisseur en "Borloo populaire" doit respecter deux principales conditions :

• louer à des ménages dont les revenus sont inférieurs à un plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré) qui n'impose aucune contrainte de ce type;
• respecter un loyer au m² (plafonné à environ 70% du prix du marché).

Bien entendu, CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION. ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.

Le principal attrait de ce type d'investissement réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement à condition de :

• louer pendant un minimum de 9 ans
• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
• dans le cadre de la loi Borloo : respecter un plafond de revenus du locataire.

Concrètement, ces deux dispositifs permettent au particulier avisé de pouvoir investir en immobilier, avec ou sans apport, afin de se constituer un patrimoine en grande partie financé par :

• le locataire
• les réductions d'impôt
  

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